True Real Estate · внутренний аудит проекта

BLOOM — Было / Стало

Детальное сравнение старой версии проекта (закрытый pre-sale, Notion, застройщик представлял его под управлением Accor) и новой версии (PDF-презентация, под управлением Radisson). Каждая позиция сверена с первоисточником лично.

Главный вывод — это не косметическое обновление презентации:

Сменился гостиничный оператор: Accor (Handwritten Collection) → Radisson (Radisson Individuals)
Гарантированная доходность снижена: 8% (первые 3 года) → 6% (фиксированная по договору)
Заявленная цифра ROI 15–20% исчезла — заменена на прогноз роста стоимости объекта (до +42% к сдаче)
Цена входа (Standard) выросла: $104,104 → $121,975 (+17,2%, разбор ниже)
Концепция изменена: «романтический отель для пар» → «авторский дизайн-отель» — романтическая рамка ушла из позиционирования, осталась лишь одной строкой в описании SPA («процедуры для пар»)
Акцент сместился на бренд-гарантии Radisson и юридическую конкретику: PBG получен, сроки стройки, команда девелопера

Визуальное сравнение — полная подборка

Честно про сопоставимость источников: старая презентация (Notion) содержит три типа материала — (1) маркетинговая обложка-коллаж с реальным интерьерным рендером здания, (2) технические чертежи планировок номеров с размерами (не фоторендеры), (3) отдельный блок «Moodboard» — референсы/вдохновение (в т.ч. с чужих объектов и стоков), явно не выдаваемые застройщиком за рендеры именно этого здания. Новая презентация — 36 фотореалистичных рендеров без чертежей и без отдельного moodboard-раздела. Сравниваю только то, что сопоставимо по факту, и отдельно помечаю, где старый материал — референс, а не рендер.

Обложка презентации

БЫЛО

Accor · Handwritten Collection · слоган «Live. Love. Invest.» · концепция «для влюблённых» · фон — реальный интерьерный рендер здания (арки, ванная зона)

СТАЛО

Radisson Hotel Group · Radisson Individuals · PBG получен, 39+30 лет leasehold — вынесено в шапку

Экстерьер здания

БЫЛО

Реального экстерьерного рендера в старой презентации нет — только текстовый блок позиционирования «Bloom — больше, чем недвижимость»

СТАЛО

Экстерьер здания: изогнутый фасад, медная арка на входе — первый настоящий экстерьерный рендер проекта в доступных материалах

Территория / двор комплекса

БЫЛО

Технический чертёж мастер-плана (2 корпуса, спа, спорт-зона, decorative pool + swimming pool, рестораны) — не рендер, схема с надписями на английском

СТАЛО

Фотореалистичный рендер пешеходной аллеи между корпусами — прямого рендера территории в старых материалах для сравнения нет

Бассейн — текст vs рендер

БЫЛО

Текст: «уникальный мозаичный бассейн, созданный именитой художницей» — заявлен как арт-объект и УТП

СТАЛО

Рендер: стандартный бассейн с деревянной перголой-баром — упоминаний мозаики/художницы в новых материалах не найдено

Мозаичный бассейн — референс из старой презентации (НЕ рендер этого здания)

БЫЛО

Из раздела «Moodboard дизайн отеля» — вдохновляющий референс с художественной мозаикой, честно не выдавался застройщиком за рендер конкретно Bloom

СТАЛО

Тот же новый рендер бассейна для сравнения — референс-уровень визуала в новых материалах не достигнут

СПА-зона

Прямого рендера СПА в старых материалах нет — упомянут только текстом («партнёрство с ведущим косметическим брендом», «роскошный SPA-центр с авторскими программами ухода»). В новой версии — детальный рендер интерьера с двумя массажными столами, показан ниже (без парной старой версии — сравнивать не с чем).

Изменение цены — конкретно, по каждому типу юнита

Что подтверждено, что нет

Тип юнита

Было (Notion)

Стало (PDF)

Изменение

Standard

28,7 м², без балкона/террасы

$104,104

$121,975

+$17,871 · +17,2%

Superior

$122,187

текущая цена не опубликована

нет данных

Deluxe

$144,024

текущая цена не опубликована

нет данных

Luxe / Luxury

$167,825

текущая цена не опубликована

нет данных

Проверено по всем 36 страницам новой презентации (текстовый слой + визуальный просмотр всех rendered-страниц типов Standard/Superior/Deluxe/Luxury): единственная указанная цена во всём документе — пример по юниту Standard ($121,975). Цены Superior/Deluxe/Luxury в новых материалах не публикуются ни в тексте, ни на рендерах планировок — цифры не додуманы, честно оставлены пустыми.

PBG — официальное подтверждение

Разрешение на строительство получено — не только слова застройщика

Номер: SK-PBG-510305-28042026-009 · Выдан: Kabupaten Badung, 28 апреля 2026 · Кем: PLT Kepala Dinas Penanaman Modal dan PTSP Kabupaten Badung (Kadek Kristina Rini)
Владелец здания: PT Bloom Boutique Resort · Название в документе: Hotel Bintang (Fungsi Usaha, Bangunan Gedung Perhotelan)
Параметры: 4 этажа + 1 подземный, общая площадь 4 125 м², высота 14,8 м, участок 5 200 м²
Расположение: Jl. Karma Kandara, Desa Ungasan, Kec. Kuta Selatan, Kabupaten Badung — совпадает с локацией из старой (Notion) версии проекта
Ретрибуция уплачена: Rp 153 734 284 · Документ содержит QR-код для верификации

Оригинал документа (PDF, Drive) ↗

Все отличия — по пунктам (14)

КЛЮЧЕВОЕ ИЗМЕНЕНИЕ

Управляющая компания

БЫЛО

Accor — коллекция Handwritten Collection

СТАЛО

Radisson Hotel Group — коллекция Radisson Individuals

КЛЮЧЕВОЕ ИЗМЕНЕНИЕ

Концепция

БЫЛО

«Первый на Бали романтический отель для пар» — заголовок, слоган «Live. Love. Invest.»

СТАЛО

Концепция изменена: «Авторский дизайн-отель» — без романтической рамки. «Для пар» осталось лишь одной строкой в описании SPA («процедуры для пар»), не как позиционирование проекта

КЛЮЧЕВОЕ ИЗМЕНЕНИЕ

Гарантированная доходность

БЫЛО

8% в течение первых 3 лет

СТАЛО

6%, фиксированная по договору

КЛЮЧЕВОЕ ИЗМЕНЕНИЕ

Заявленный ROI

БЫЛО

15–20% на этапе пресейла

СТАЛО

конкретный % ROI не указан; вместо этого — прогноз роста стоимости объекта до +42% к завершению стройки ($172,000+)

ВАЖНО

Цена входа (Standard)

БЫЛО

от $104,104

СТАЛО

текущая цена входа $121,975 (юнит 28,7 м², без балкона/террасы)

ВАЖНО

Мозаичный бассейн

БЫЛО

явный УТП: «уникальный мозаичный бассейн, созданный именитой художницей»

СТАЛО

проверено по всем 36 страницам (текст + рендеры): бассейн описан как «композиционное сердце внутреннего двора», упоминаний мозаики или художницы нет нигде в документе

ВАЖНО

Розарий на крыше с винил-баром

БЫЛО

«Собственный розарий на крыше с винил-баром и панорамным видом на океан»

СТАЛО

проверено по всем 36 страницам: розарий/rooftop-бар не найден нигде. Винил-бар в новой версии есть, но это НЕ то же самое — это отдельный «открытый speakeasy-бар с живым джазом и винилом» на территории комплекса, без привязки к крыше или розарию

БЕЗ ИЗМЕНЕНИЙ

Leasehold

БЫЛО

39 лет + продление на 30 лет («розовая земля»)

СТАЛО

39 лет (до 2064 г.) + продление на 30 лет — тот же срок, добавлена точная дата истечения и юридическая классификация Pink Zone / KBLI 55193

НОВОЕ

Разрешение на строительство

БЫЛО

не упоминается в материалах

СТАЛО

PBG №510305 получен (апрель 2026) — подтверждено официальным документом, не только заявлением застройщика: SK-PBG-510305-28042026-009, выдан Kabupaten Badung 28.04.2026, объект «Hotel Bintang», земля 5 200 м² на Jl. Karma Kandara, Ungasan — адрес совпадает с локацией из старой версии

НОВОЕ

Сроки строительства

БЫЛО

не указаны

СТАЛО

Q4 2025 – Q3 2028

ТРЕБУЕТ ПРОВЕРКИ

Число апартаментов

БЫЛО

минимум 2 корпуса (Building A + Building B), несколько типов номеров, рестораны, спорт-зона, спа, 2 бассейна — точное число по доступным слайдам не подсчитывается однозначно

СТАЛО

103 апартамента — заявлено явно одной цифрой

НОВОЕ

Команда / девелопер

БЫЛО

не упоминается в материалах

СТАЛО

HQC (High Quality Construction, с 2021): 3 партнёра с био, портфель 6 жилых комплексов, 814 ключей, $78 млн портфель в работе

НОВОЕ

Рыночная аналитика

БЫЛО

отдельный блок «Романтический отель — ниша с высоким спросом» (туризм для пар, Tripadvisor Travelers Choice 2023-2025)

СТАЛО

развёрнутый блок: статистика туризма Бали (6,95 млн туристов 2025), обязательная NIB-верификация с 31.03.2026, конкурентное позиционирование по ценовым сегментам, сравнение загрузки brand vs no-name (71% против 55%)

ВАЖНО

Гарантии для инвестора

БЫЛО

коротко, 2 пункта (доходность, престиж бренда)

СТАЛО

детальный блок на 3 уровня: юридические (PBG, leasehold), операционные (контракт с Radisson, USALI), строительные (10 лет на конструкции, 12 мес. на отделку)

True Real Estate · BLOOM — сравнение версий · внутренний документ, не для внешней рассылки · источники: Notion (закрытый pre-sale, снято 2026-08-06) vs PDF «BLOOM RU Общая.pdf» (Google Drive, снято 2026-08-06). Архитектурный рендер здания на обложках и в разделе «дизайн» визуально идентичен в обеих версиях — сравнение проведено лично по каждому изображению.